Rentar vs Comprar

¿Rentar o comprar?

Esta es una gran pregunta que tiene dos grandes puntos de vista muy diferentes. Si eres un empleado o eres una empresa o empresario. El objetivo de este artículo es dirigido a las empresas/empresarios, de tal manera que dejaremos a un lado el punto de vista y análisis relativo a los empleados.

Para comparar dos cosas debemos de hacerlas básicamente iguales o “comparables”, así que usaremos varios supuestos empezando por un edificio de bodega y oficinas (disponible en venta o renta) de un valor de 5 millones de pesos, que le interesa a la empresa utilizar para trabajar.

RENTADO:

En este caso, el costo por el uso de esta propiedad (esto es llamado RENTA) será aproximadamente de entre el .5% y el 1% MENSUALMENTE sobre su valor comercial (mucho depende del interés del público). Si tomamos para fines didácticos una media de .75% mensual (9% ANUAL), podríamos calcular que la renta mensual será de $37,500 pesos ($450,000 pesos anuales).

Puntos Adicionales: Normalmente se entregará al propietario del inmueble (solo en resguardo) una cantidad equivalente a uno o dos meses de renta por concepto de “Depósito” que sirven como respaldo para cubrir los gastos que se generen en el caso de que se dañe la propiedad o se adeuden servicios. Es todo. El predial y el mantenimiento en general para conservarlo en condiciones de uso corren por cuenta del rentero. Por cierto, si no cumples con el pago mensual de la renta, serás expulsado de la propiedad.

COMPRADO:

En este caso, debemos suponer (esto es una fantasía) que vamos a comprar con el dinero del BANCO el 100% del valor de la propiedad (normalmente solo prestan el 80-90%). Ahora bien, por usar el dinero del BANCO este cobra un INTERÉS que será aproximadamente entre el 1% y el 1.5% MENSUALMENTE sobre el total del monto de lo prestado. Si tomamos para fines didácticos una media de 1.25% mensual (15% ANUAL), podríamos calcular que el interés mensual sería de $62,500 pesos ($750,000 pesos anuales) siempre que no disminuya la deuda total con pagos al capital principal.

Obviamente, y como dato importante, al banco habría que pagarle mensualmente la deuda principal también, es decir, el capital principal que invirtió en la propiedad, de tal forma que adicionalmente tendríamos otra mensualidad (por aproximadamente 20 años, que es el mayor plazo que he visto) por un monto de $20,833 pesos. En la vida real el BANCO hace un combinación de las dos mensualidades (capital e intereses) para hacerla un mismo monto fijo durante los 20 años.

Hay que reconocer que el “costo” por el uso de esta propiedad no serán las dos mensualidades en su totalidad, solo los INTERESES por el uso del dinero para comprarla, sin embargo, el desembolso de flujo de dinero es efectivamente de AMBAS mensualidades. Adicionalmente a lo anterior, también se deberá contar, desembolsar y considerar como “costo”:

1. Los Gastos Notariales y de ESCRITURAS de toda esta operación que normalmente serán equivalentes al 5% del valor de la propiedad (en este ejemplo $250,000 pesos solo una vez al inicio del crédito)
2. Los impuestos por la tenencia de la propiedad (llamado predial, en este ejemplo unos 15,000 pesos anuales)
3. El mantenimiento en general para conservarlo en condiciones de uso (unos $5,000 pesos anuales para impermeabilización, pintura, fugas, etc).

Puntos Adicionales: Se deberá contar y desembolsar una cantidad inicial llamada “Enganche” equivalente al 10%-20% del valor total de la propiedad (en este ejemplo $750,000 pesos si usamos 15%), debido a que el BANCO no presta el 100%. Por cierto, si no cumples con el pago mensual del retorno del dinero (capital) y la renta (el interés) serás expulsado de la propiedad, justo igual que si la rentaras.

CONCLUSIÓN:

De esta manera podemos concluir que RENTAR es mucho más ventajoso que COMPRAR. Haciendo una analogía, es como si usaras el dinero del señor rentero (como si fuera un inversionista) y le pagaras por su inversión un 9% anual de “interés”, sin ninguna obligación de reembolsarle o comprarle su propiedad (conservarías esa inversión o capital para utilizarlo en otra cosa). Por el otro lado, usando el dinero del señor del banco pagamos 15% anual de “renta” por usar su dinero (mientras lo uses), además de tener la obligación de invertir o comprarle su propiedad (retornar el préstamo, esto implica invertir de tu dinero).

Aún mejor, si usamos la “inversión” del señor rentero NO vamos a pagar los gastos adicionales por ser propietario del inmueble como son los gastos notariales, el predial, mantenimiento, etc. y adicionalmente, podríamos utilizar ese dinero (que evitamos invertir en el inmueble), en otras áreas de la empresa de verdad productivas, esto último es la ventaja más importante.

Y para el que se quedó pensando en que COMPRAR no tiene riesgo de que te “saquen de la propiedad” permítame desilusionarlo y bajarlo de la nube porque el BANCO es mucho más eficiente para desalojar inquilinos que no pagan su mensualidad, que un rentero. Se puede decir que el BANCO es el verdadero propietario del inmueble, o mejor dicho, el rentero, mientras no hayas terminado de pagar el capital de la deuda.

Norberto González, creador de ContralorMX